Die SIA-Norm 118 und was sie für Bauherren bedeutet

Wohneigentum zu schaffen ist ein Bedürfnis von uns Menschen. In unserer sich rasch ändernden, oft unsicheren Zeit erfüllt ein eigenes Heim, eine eigene Wohnung, unser Bedürfnis nach Sicherheit. Entsprechend werden viele Immobilien gekauft, sodass die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser stetig steigen. Dabei dient die Wohnung oder das Haus auch als Altersvorsorge, wo doch die Aussicht auf eine hohe Pension Jahr für Jahr schwindet. In diesem Beitrag erfahren Sie, warum das Hausbauen im Trend liegt, welche zunächst unsichtbaren Probleme dabei auftreten können und wie Ihnen die SIA-Norm 118 Sicherheit bietet.

Die Themen im Überblick:

Die Sia Norm 118 und was sie für Bauherren bedeutet

Die Sia Norm 118 und was sie für Bauherren bedeutet

Die SIA-Norm 118 und was sie für Bauherren bedeutet.

Der Traum vom Eigenheim – Sicherheit spart Geld und Nerven

Zwei aktuelle Trends lassen sich unter anderem am Immobilienmarkt beobachten: Der Wunsch nach Stadt und der Wunsch nach Individualität. Beide lassen sich nur schwer miteinander vereinbaren, Letzterer lässt sich oft nur durch die Errichtung eines Eigenheims realisieren.

Wer sich für den Bau eines Eigenheims entscheidet, der begibt sich auf eine lange Reise. Von der Auswahl des Grundstücks über die Planung bis hin zur Bauphase sind viele Entscheidungen zu treffen und viele Probleme zu lösen. Doch die Belohnung ist entsprechend hoch: die Sicherheit und der Komfort der eigenen vier Wände.

Bauherren aufgepasst: Die unsichtbaren Gefahren beim Hausbau

Das Bauen eines Hauses ist ein mitunter langer Prozess, der viel Geld, Freizeit und Nerven kostet. Umso schöner ist das Gefühl, wenn das eigene Traumhaus endlich bezugsfertig ist. Doch damit sind leider nicht immer alle Probleme gelöst, manche tauchen erst nach Monaten oder gar Jahren auf. Diese zunächst unsichtbaren Defekte nennt man versteckte Baumängel.

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Wann liegt ein Baumangel vor?

Ein Baumangel liegt dann vor, wenn das Haus nicht oder nur eingeschränkt nutzbar ist oder nicht den aktuellen Regeln der Technik entspricht. Damit liegt eine Differenz zwischen dem, was mit dem Bauunternehmer vertraglich vereinbart war und dem, was geleistet wurde, vor. Die Beeinträchtigungen können die Sicherheit, die Funktion oder die Optik betreffen.

Einen versteckten Baumangel gibt es manchmal bereits bei der Übergabe des Gebäudes an die Bauherren, nur ist er zu diesem Zeitpunkt noch nicht zum Vorschein getreten. Das liegt meistens daran, dass er sich innerhalb der Konstruktion befindet und Schäden erst unter dem Einfluss von Zeit, Witterung und Temperatur entstehen.

Die häufigsten versteckten Baumängel und ihre Folgen

Die häufigsten versteckten Baumängel und ihre Folgen

Baumängel können teure Folgen haben. Eine korrekte Bauabnahme ist darum unerlässlich.

Die häufigsten versteckten Baumängel und ihre Folgen

  • Das Dach.

    Es bildet den oberen Abschluss des Hauses und ist damit dauerhaft der Witterung ausgesetzt.

    Fehler in der Abdichtung sind daher besonders fatal, dadurch kann Wasser eindringen und zu Schwachstellen in der Dämmung und sogar der Konstruktion führen. Das Resultat sind Schimmelbildungen und verminderte Tragfähigkeit.

  • Die Wand.

    Im Bereich der Wände sind es vor allem Risse, die entstehen können.

    Die Ursachen sind vielfältig und der Schaden tritt nicht immer sofort ein. Es kann zum Beispiel zu Setzungen im Baugrund kommen, die die Spannungsverhältnisse im Mauerwerk ändern.

  • Die Fassade.

    Der grösste Feind der Fassade ist eintretendes Wasser.

    Risse können durch mangelhafte Verarbeitung oder Kombination von unpassenden Produkten entstehen, an diesen Stellen stritt Niederschlagswasser ein. Algen- und Schimmelbildung können die Folge sein. Im Winter verschlimmert sich die Problematik, da das eingetretene Wasser friert und durch seine Ausdehnung Sprengkraft entwickelt.

  • Die Zwischendecke.

    Vor allem der Bodenbelag, im besonderen Parkett, ist anfällig für Schäden.

    So können mit der Zeit lose Teile und grosse Fugen entstehen, wenn der Untergrund ungeeignet ist. Spannungen und damit Risse entstehen auch durch ungenügende oder falsche Dehnungsfugen im Estrich.

  • Das Fenster.

    Sämtliche Öffnungen in der Aussenwand, dazu gehören Fenster und Türen, stellen ein Risiko für sogenannte Wärmebrücken dar.

    Die Folge ist sich sammelndes Kondenswasser, das zu Schimmelbildung an den betroffenen Stellen führt. Korrekte und professionelle Ausführung sind hier besonders wichtig.

  • Der Keller.

    Ist das Haus unterkellert, ist dort die Anfälligkeit für eindringende Nässe besonders hoch.

    Der Keller befindet sich in direktem Kontakt mit dem stets feuchten oder sogar nassen Erdreich. Es gibt hervorragende Abdichtungsmöglichkeiten, zum Beispiel eine dichte Stahlbetonwanne. Diese muss zur vollen Funktionsfähigkeit mit besonderer Sorgfalt hergestellt werden. Bauschäden im Kellerbereich lassen sich oft nur unter erheblichem finanziellem Aufwand beseitigen.

  • Der Balkon.

    Abgesehen von offensichtlichen Baumängeln am Balkon selbst, wie eine ungenügend befestigte Absturzsicherung, kann es zu Wärmebrücken zwischen auskragendem Bauteil und Gebäude kommen.

    Wärmeverluste und Schimmel sind mögliche Folgen.

  • Die Dampfbremse.

    Sie sorgt dafür, dass die feuchte Wohnraumluft nicht in die Wandkonstruktion und damit in die Wärmedämmung eindringt.

    Eine durchfeuchtete Dämmung hat einen wesentlich geringeren Dämmwert, die Folge können unnötige Wärmeverluste und Schimmelbildung sein.

  • Das Fundament.

    Die Form des Fundaments wird an die Gegebenheiten des Grundstücks angepasst.

    Dennoch kann es zu unerwarteten Setzungen kommen oder das Fundament mangelhaft ausgeführt sein. Risse im Mauerwerk und eindringende Feuchtigkeit im Sockelbereich können die Folge sein.

Dank der Sia Norm 118 Normen und Vorgaben einhalten und auf der sicheren Seite sein.

Dank der Sia Norm 118 Normen und Vorgaben einhalten und auf der sicheren Seite sein.

SIA-Norm 118: sich professionell absichern

Die SIA-Norm 118 schafft Sicherheit

In der SIA-Norm 118 werden «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten» geregelt. Da es sich dabei um eine private Regelung des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins handelt, gilt sie nur, wenn sie ausdrücklich vertraglich vereinbart wurde. Sie regelt, was im Falle eines Baumangels zu tun ist und welche Ersatzansprüche bestehen.

Bevor ein Mangel beanstandet werden kann, muss das Bauwerk ordnungsgemäss übergeben worden sein. Das heisst, nach der Fertigstellung erfolgt innerhalb eines Monats eine gemeinsame Begutachtung von Bauherren und Bauunternehmer. Noch unfertige Arbeiten oder Mängel, die dabei entdeckt werden, werden in einem Bauabnahmeprotokoll festgehalten. Das schafft Sicherheit für beide Parteien.

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Baumängel sind oft erst nach der Bauabnahme ersichtlich

Nun wissen wir aber bereits, dass Mängel oft erst zu einem späteren Zeitpunkt auftreten. Dafür hat die SIA-Norm 118 eine eigene Regelung. Baumängel können von den Bauherren innerhalb von zwei Jahren nach der Übergabe geltend machen, versteckte Baumängel innerhalb von drei Jahren. Abgesehen von den abweichenden Verjährungsfristen unterscheiden sich die beiden Möglichkeiten auch durch die jeweilige Beweiserbringung.

  • Tritt ein Mangel innerhalb von zwei Jahren ab der Ablieferung des Eigenheims auf, so muss der Bauunternehmer beweisen, dass er das Gebäude ohne Mängel errichtet hat.

  • Wird der Mangel innerhalb von drei Jahren beanstandet, müssen die Bauherren beweisen, dass tatsächlich ein durch den Bauunternehmer verursachter Mangel vorliegt.

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Im SIA-Abnahmeprotokoll schriftlich festgehalten oder hinreichend bewiesen

Liegt ein Mangel vor und wurde dieser entweder im SIA-Abnahmeprotokoll schriftlich festgehalten oder hinreichend bewiesen, muss der Unternehmer sein Werk ohne zusätzliches Entgelt verbessern. Passiert das nicht innerhalb einer entsprechenden Frist, dürfen die Bauherren den vereinbarten Preis reduzieren oder sogar vom Vertrag zurücktreten. Letzteres ist nur dann möglich, wenn das Haus von den Bauherren nicht übernommen werden kann, es muss also de facto unbewohnbar sein.

In der Sia Norm 118 werden «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten» geregelt.

Bauverträge, ob SIA oder Architekturverträge, etc. sollten gut und vor allem durch einen Bauexperten geprüft werden.

SIA-Norm 118: Sie regelt, was im Falle eines Baumangels zu tun ist und welche Ersatzansprüche bestehen.

Die SIA-Norm 118 im Überblick

Vertragliche Vereinbarung notwendig

Die SIA-Norm 118 muss ausdrücklich im Vertrag vereinbart werden, sie gilt nicht automatisch.

Voraussetzung für Beanstandung von Baumängeln

Damit ein Mangel beanstandet werden kann, muss das Haus ordnungsgemäss übergeben worden sein.

Zeitfristen beachten

  • Eine ordnungsgemässe Übergabe muss innerhalb von einem Monat ab Fertigstellung in Form einer gemeinsamen Begutachtung erfolgen. Im Zweifelsfall ist es ratsam, sich von einem Bauabnahme Experten begleiten zu lassen.
  • Baumängel können innerhalb von zwei Jahren, versteckte Baumängel innerhalb von drei Jahren ab Übergabe geltend gemacht werden.

Verantwortlich für anfallende Kosten

Liegt ein Mangel vor, muss ihn der Bauunternehmer ohne zusätzliche Kosten beheben.

Schutz vor Manipulation

Werden Mängel absichtlich verschwiegen, verjähren sie erst nach zehn Jahren.

Klarheit für alle verantwortliche und beteiligenten Parteien

Die SIA-Norm 118 schafft Klarheit und Sicherheit sowohl für den Unternehmer als auch für die Bauherren. Sie ist damit ein wichtiger Bestandteil im Vertrag zur Errichtung Ihres Eigenheims, um Ihnen viel Ärger, Nerven und auch Geld zu sparen. Informieren Sie sich vor Vertragsabschluss unbedingt über die Gültigkeit der SIA-Norm 118 für Ihren individuellen Vertrag.

© haus-planen.ch – Autorenteam – dieBrue , aktualisiert am 9.6.2026/Andreas Räber

Mehr zum Thema Bauabnahme im Web …

Wertvolle Checklisten für Bauherren auf bauabnahme.ch

Wertvolle Checkliste für Bauherren

Bauszene.ch: Umfassender Ratgeber zum Thema Bauen

Bauratgeber Bauszene.ch: Geld und Nerven sparen

Buch-Tipps.ch: Bücher und Blogs zum Thema Bauen

Ein Haus bauen und auf erneuerbare Energiequellen wie Photovoltaik setzen, Umwelttechnik, etc. alles braucht ein umfangreiches Wissen. Hat man dieses nicht, können Fehlentscheide und versteckte Mängel enorm ins Geld gehen. Haus und Energie – Themen hier im Fokus, die hochspannend sind. Weiterlesen auf Buch-Tipps.ch

sia.ch: Zugang zum Normenwerk

Auf sia.ch finden Sie Zugang zum Normenwerk (Abonnement, Erklärungen, etc.) Mehr erfahren auf sia.ch.

… und auf Haus-Planen.ch

Bei der Bauabnahme Baumängel aufdecken

Bauabnahme-Tipps

Es ist empfehlenswert in den Bauverträgen die SIA Norm-118 Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten zu vereinbaren. Die SIA-Norm 118 regelt das Vorgehen bei der Bauabnahme ausführlich und auch für einen Baulaien verständlich. Das Wichtigste auf einen Blick.
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Bei der Baukontrolle genauer hinsehen mit der Hilfe eines professionellen Bauberaters

Bauabnahme vereinbaren

Es empfiehlt sich, bereits im Kauf-, Werk- oder Generalunternehmervertrag eine ordentliche Bauabnahme zu vereinbaren. Vorgenommen wird diese nach Fertigstellung eines Baus, indem der Ersteller gemeinsam mit dem Bauherrn das Bauwerk prüft.
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Der Bauabnahme-Experte sieht mehr

Warum eine professionelle Bauabnahme so wichtig ist.

Viele Verbraucher träumen davon, ein eigenes Haus zu haben. Ein Bauabnahme-Experte kann verhindern, dass bei der Fertigstellung des Rohbaus unnötige Kosten entstehen. Ein Einblick in die bekanntesten Baumängel, in der Vorteil der Sia Norm 118 und dem OR - und warum der Bauabnahme-Experte wichtig sehr wichtig ist. 
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Achtung Baumängel: Sich richtig absichern und vorbereiten lohnt sich!

Baumangel – es lohnt sich, hartnäckig zu sein

Welcher Neu- oder Umbau läuft schon so ganz ohne Probleme? Und das Thema Baumängel lässt sich kaum vermeiden, da die Handwerksunternehmen ihre Aufträge nicht nur unter Kosten-, sondern vor allem unter Zeitdruck realisieren müssen. Umso wichtiger ist es für Häuslebauer*innen und Käufer*innen, sich mit ihren Rechten - und Pflichten - zu befassen: Hartnäckigkeit kann sich unter dem Strich durchaus auszahlen.
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Die bekanntesten Baumängel und wie sie entstehen

Die bekanntesten Baumängel und wie sie entstehen

Baumängel sind ein Ärgernis: Sie verzögern die Fertigstellung des Hauses und können, wenn sie nicht rechtzeitig behoben werden, zu gravierenden Schäden führen. Wer Mängel beim Hausbau rechtzeitig erkennt, spart eine Menge Geld. Die Unterstützung durch Profis kann dabei sehr hilfreich sein.
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Baumängel, Baupfusch können durch Fehler während der Bauarbeiten entstehen

Wie Baumängel verhindert werden können

Undichte Fenster. Risse im Mauerwerk. Eine durchfeuchtete Wand im Keller. Wer seine neue Immobilie bezieht, möchte sich nur ungern mit derlei Baumängeln und ihren langfristigen Folgen auseinandersetzen. Doch eine kürzlich an der ETH Zürich abgeschlossene Forschungsstudie kommt zu dem ernüchternden Ergebnis, dass im Schweizer Wohnungsbau durchschnittlich 15 wesentliche Mängel pro Bauprojekt festgestellt werden (Oliver Kriebus, «Baumängel im Schweizer Wohnungsbau», ETH, 2013).
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Ärger sparen, dank einer professionellen Bauabnahme

Bauabnahme: Ein wunderschönes Haus am Berg

Gäbe, stünde, hätte, würde ... der Konjuktiv ist für viele Besitzer eines neuen Hauses oder einer neuen Eigentumswohnung leider viel zu oft Realität. Man lebt in einem Provisiorium und sieht sich dem noch lange ausgesetzt. Der Gang vors Gericht kostet viel Kraft und Geld. Verhindern würde so etwas eine korrekte Bauabnahme. Ein wahre Geschichte
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